无本炒房算术:700万骗贷1000万 楼市段子背后的玄机
发布时间:2019-10-04 16:05        来源:澳门新濠天地

  700万的房子,你要以1000万成交,银行搜一下周边的最近成交价大致就能判断是否离谱。你真当银行审核信贷的诸位是傻子?

  广东部分地区放松限购鼓励房补,叫停70/90政策;重庆公布房地产供给侧改革方案,去存量压增量降税负。安徽则另辟蹊径,以农民宅基地带动城镇住房去库存,宣布发购房补贴,鼓励农民退出宅基地进城买房。沈阳更是脑洞大开,下发22项房产新政,今后沈阳高校毕业生可零首付购房,零首付、零首付、零首付!重要内容说三遍,眼珠子要蹦出来了。

  2.女:“你有车吗?”男:“没有。”女:“那你有房吗?”男:“也没有。”女:“那你还想什么亲!”......男:“我是沈阳的大学生。”女:“讨厌啦,老公!怎么不早说!”

  4.农民工兄弟、大学生都优惠过了。妇女同志们表示不服:三八节购房会对女人优惠不?儿童们表示不服:儿童节会优惠么?单身狗表示不服:双11优惠不?愚人节表示不服:滚你x?愚人节傻子购房难到不优惠?清明节飘过:给我来一套

  多位房地产业内人士分析,沈阳房地产市场去化压力巨大,政府出台此举意图刺激购房。不过,有人担心中国版次贷的雏形出现了。但业内人士认为,要相信政府的操盘能力,楼市反周期操作也是通行做法。

  昨天还有一个段子,说以700万房子骗银行1000万贷款。段子终归是段子,作为理性投资人,得从段子中发掘出真知。下面看看张翼轸的分析。

  昨天网上盛传一个关于房贷的段子,以700万房子骗银行700万贷款的。具体内容如下:

  挺有意思的段子,不过竟然有读者来问是否真的有可操作性。这里简单分析几句:

  700万的房子,你要以1000万成交,银行搜一下周边的最近成交价大致就能判断是否离谱。你真当银行审核信贷的诸位是傻子?

  又当然,理论上你也可以变通下,比如700万变成750万也可以这个吧,不是新鲜玩意儿,前几年就听说有人干过,当然主要目的是在不买房的前提下套取住房公积金问题是要以离婚为代价,正常人家谁小日子过得好好的去玩离婚。

  再说了,在上例中老公1000万接盘只价值700万的房子,做老公的你就不怕老婆拿着1000万假戏真做远走高飞?!到时候你欠着700万贷款,哭都来不及。

  办理房贷的时候,银行为了证明你具有按月还款的能力,是要求你提交收入证明的。

  700万房贷,即使按照40万公积金+660万商贷,以85折优惠利率计算,从下表我们也可以看到每月还款额为3.3万元。银行一般要求还贷金额在月收入50%以下,以此推算你必须要求雇主开出税后月收入6.6万元的收入证明。你确定你老板会给你开?

  就算你700万到手了,你怎么用? 怎样才能获得4.165%以上的年化收益?

  理论上,你的确可以买理财产品,比如5%左右的,问题如果利差是1%左右,700万一年也就赚7万块,为这个又是离婚又是大挪移,值得么?

  当然,你可以要求说买P2P,那个比如8-12%。但是,你不就不怕你看中他的高息,他看中你的本金么?

  上面的思路,你当段子听听也罢了,一旦你考虑实施,请你明白,你已经不仅是违法而且是犯罪了。

  第一百九十三条【贷款诈骗罪】有下列情形之一,以非法占有为目的,诈骗银行或者其他金融机构的贷款,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。

  你觉得700万的房贷这个算是什么情节?给你来个无期徒刑怎么办?在监狱捡肥皂怎么办?

  段子,随便听听,就是图个一乐。但是作为理性投资人,你得从段子中寻找出不合理,这样才能时刻发掘真正的低风险或者无风险套利机会,而不是被段子手带到沟里去。

  首付贷由来已久,开发商较早使用“首付贷”促销,尤其是在楼市低迷时,一些开发商为了尽快回笼资金,有时会为推出“零首付”活动,实际上就是联合金融机构为购房者提供首付贷,期限从一年到三年不等,开发商还会补贴购房者首付贷的部分利息。

  随着房价上涨、门槛太高,房产中介也逐渐意识到首付贷等产品的前景广阔,除了平安好房、搜易贷等房地产互联网金融平台,世联行、链家、我爱我家、搜房网、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下房产中介纷纷推出包括首付贷在内的金融产品及服务。

  从具体操作模式来看,中介提供首付贷有两种类型,一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照,可直接提供金融消费服务;另一种则是中介仅为业主提供中间服务,寻找合适的金融机构,后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者,中原等属于后者。

  以世联行为例,作为国内最大的一手房代理商,该公司从2012年通过股权收购的方式开始涉足金融服务,主要产品家圆云贷就是为一手房、二手房业主提供小额贷款。世联行的官网资料显示,家圆云贷新房置业贷的额度一般为50万~150万元,期限3~36个月,购房者只要通过置业顾问代为申请,在资料上传后的1~3个工作日内通过审批即可放款。

  去年,随着一线楼市强劲复苏,世联行的金融业务快速发展。2月28日,世联行发布的2015年年报显示,该公司去年一共发放了家圆云贷32209笔,放贷金额为29.92亿元,同比分别增长65.05%、51.90%,该产品为公司带来收入4.15亿元,同比增长69.54%,这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。

  截至2月29日,链家理财平台数据显示,其成交金额为180.5亿,发放收益17.9亿,用户规模31万。

  中原集团也在2015年提出了新金融业务,为客户提供首付贷、过桥贷、装修贷等服务,但与世联行不同的是,中原主要是做金融中介业务,与工商银行、招商银行、中国银行、交通银行、平安普惠、众安保险等金融机构合作,从中获取服务费。

  “中原主要负责做业主的背景调查,为业主的需求匹配相应金融机构的产品,从中获取贷款额2%左右的服务费。”深圳中原董事总经理郑叔伦告诉《第一财经日报》。

  中原集团提供的数据显示,2015年,该公司新金融业务总放款金额约30亿元,2016年的目标是放款100亿元,收益2亿元。

  《第一财经日报》记者在采访中发现,目前首付贷分为有抵押和无抵押两种情况,几乎所有的房地产中介代理公司都给购房者提供首付贷产品。在一手房方面,首付贷主要是和开发商合作,主要是为了降低购房者的购房门槛,只要开发商没有太大问题,一般不会存在违约情况。在二手房方面,如果是置换型购房者通常自己有住房,由于之前房屋没有售出,在短时间内存在首付资金紧张,这类“首付贷”通常有房地抵押,因此也比较安全,由于是短期资金需求更像是过桥贷款。而对于首次购买二手房而没有抵押的购房者而言,使用“首付贷”则可能出现风险。

  “这个就相当于把购房者的年终奖提前支取了一样,每年春节后楼市容易出现价格上涨,很多购房者就想抢到节前购买,如果在首付方面差一点就可以应用首付贷这样的产品,这个产品的初衷就是促进交易活跃,而一手房的购买由于有开发商担保,很多开发商还会约定交房前要把首付还清,因此风险较小。”东方证券地产行业首席分析师竺劲告诉《第一财经日报》记者。

  如果购房者购买一套价值100万的房子,在一线城市购房者需要准备三成首付房款,即30万元,剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但如果购房者目前只有20万的现金,该购房者一样可以购买100万的房子,剩下的10万通过“首付贷”这样的金融服务解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍,而如今的杠杆则是5倍。

  由于在一定程度放大了风险,因此首付贷更是被认为是楼市交易的“场外配资”。

  “这类融资和股票的场外配资情况并不一样,首先股票的价格波动非常大,而目前楼市还是一个比较稳定的市场。其次股票的配资可以多达10倍,但是目前首付贷一般只能占到首付的50%,也就是说100万的房子三成首付最多可以使用首付贷15万元,这一类的风险控制能力还是很强的。”同策咨询研究部总监张宏伟向记者时表示。

  多位业内人士指出,从放大杠杆来讲,降息、降低首付比例等金融措施的杠杆效应比“首付贷”要强得多。

  尽管目前一线城市仍执行限购政策,但房贷利率已非常划算。根据融360数据,目前上海首套房的平均利率折扣8.78折,执行利率降至4.30%,上海可办理房贷业务的银行30家,当前首套房利率9折以下的银行19家,利率最低为平安银行的8折,二套房利率最低为上海农商银行的8.5折,房贷优惠力度进一步加大。深圳方面,可提供折扣利率的银行为23家,占比92%。目前,有15家银行首套房贷款利率低至9折及以下,其中汇丰银行以8.2折优惠最多,大新银行8.5折优惠紧随其后。

  “其实首付贷只是一种融资方式,这是就是过桥贷款,由于二手房买卖中银行贷款有一个滞后性,很多甚至批了贷款要延后房贷,因此很多购房者就通过P2P等金融产品进行短期借款给房东进行付款。目前首付贷大部分需要有抵押物,因此风险并没有那么夸张。但是由于每家公司不披露相关规模,因此我们很难进行规模的统计。”互联网金融行业研究机构盈灿咨询的副总经理于百程告诉《第一财经日报》记者。

  “我们做的草根调研发现,深圳地区首付贷比例在一线城市较高,北京和上海使用首付贷人群较少,其中二手房的首付贷比例没有一手房高。”竺劲透露。

  “根据我们对行业的观察和测算,目前整个房地产交易中使用首付贷的比例约为5%,个别大的中介公司也很难超过10%,而这些使用首付贷的人群大部分还是刚需人群。”张宏伟表示。

  美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰持有同样的观点,他告诉本报记者,以他对房地产行业的了解,使用首付贷购房的总体比例应该不到10%。

  但是由于部分首付贷的资金成本较高,因此也被业内诟病这类产品造成房地产交易价格的边际交易成本提高。“热别是一些市区的老公房,本身物业资产质量低,在这一轮的市场中也出现价格上涨,如果后面一旦有价格反弹和回落,不排除有信贷违约的风险。”中原地产市场研究部经理卢文曦告诉记者。

  2月29日,《第一财经日报》记者在走访中发现,虽然首付贷依旧可以使用,但是上海大部分中介都已经开始回避这个话题。“现在每家中介都可以做首付贷,但是我们不推荐你使用首付贷,利率太高了,不如找自己亲戚朋友借一些钱。”上海普陀区太平洋房屋一位姓范的中介业务员告诉记者。而就在在几天前,另一家中介业务人员则暗示了可以通过首付贷来完成资金过桥。

  根据此前在上海市消保委新闻发布会上的情况,黄先生称他接受了上海链家短期首付资金过渡的服务,其月利率达到1.6%,年利率则飙升至19.2%。

  “目前并不是每家公司都用P2P来进行首付贷业务,也有一些类银行金融机构进行首付贷发放,目前首付贷平均年化利率为10%。以上述100万房屋为例,如果你贷款15万,一年的利息是1.5万,但是可能一套100万房屋一年后要涨到120万,因此有购房者选择首付贷也是情有可原。”张宏伟告诉记者。



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